특례보금자리론, 주택담보대출, 정책금융상품

정 연 4%대의 낮은 고정금리로 시행되는 주택담보대출, 특례보금자리론을 발표하였습니다. 고금리 시기에 서민주택 실수요층이 시중은행 주택담보대출보다 저렴한 금리로 이자 상승 불안 없이 대출 자금을 이용이 가능하도록 하기 위함입니다.

1. 특례보금자리론

특례보금자리론은 2022년 금리가 급등하자 정부에서 부동산 시장 위축을 막고 서민과 실수요자의 주거금융 비용 부담을 줄인다는 명분으로 도입, 발표하였으며, 2023년 1월 30일부터 한국주택금융공사(HF)에서  특례보금자리론 접수 시작을 하였습니다.

 

특례보금자리론은 기존 보금자리론의 연 7000만 원 이하 소득 요건이 없어지고 대상 주택가격 상한이 6억 원에서 9억 원으로 늘었으며 대출 한도 역시 3억 6000만 원에서 5억 원으로 확대되었을 뿐 아니라 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용되지 않아 투자자들의 큰 관심을 받았습니다.

 

이러한 특례보금자리론은 기존의 보금자리론, 적격대출, 안심전환대출을 통합, 1년 동안 한시적으로 운영되며 대출금은 내집마련 , 기존대출 상환, 전세금 반환 등 다양한 용도에 활용할 수 있습니다.

 

1-1 신청대상

• 민법상 성년
• 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
• 한국신용정보원 신용정보관리규약 해당사항 없고 CB점수 271점 이상

1-2 대출요건

• 6억원 이하 공부상 주택
• 본건 담보주택 제외 무주택 OR 1주택
• 부부합산 연소득 7천만원 이하
• LTV 최대 70%- DTI 최대 60%

1-3 상품구조

• 대출한도 최대 3.6억원(다자녀 · 전세사기피해자 4억원, 생애최초 4.2억원)
• 대출만기 10,15,20,30,40,50년
  (만기 40,50년은 특정 조건을 충족하셔야 합니다.)
• 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환

1-4 대출금리

• 4.20%~4.50% (아낌e보금자리론 기준, 범위안내)

1-5 금리우대 (-) 및 가산(+)

• 우대금리
  • 저소득청년(0.1%p), 신혼가구(0.2%p), 사회적 배려층(한부모가구·장애인가구·다문화가구·다자녀가구로 각 항목별 0.7%p 최대 2가지 항목을 택하여 중복적용 하여 1.00%p 한도로 적용), 녹색건축물(0.1%p), 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대한 우대금리(0.2%p), 전세사기피해자(1.00%p), 신생아출산가구(0.2%p)
  • 저소득청년, 신혼가구, 사회적배려층, 녹색건축물, 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자, 전세사기피해자, 신생아 출산가구에 대한 우대금리는 최대 1.00%p를 한도로 중복적용 가능
    ※ 단, 신혼부부 우대금리와 신생아 출산가구 우대금리 서로 중복 불가

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2. 정책금융상품

정책금융상품은 정부나 정부 관련 기관이 제공하는 금융상품으로, 경제 발전과 사회적 목표 달성을 위해 마련된 제도로 주로 경제적으로 취약한 계층이나 특정 분야의 개발을 지원하기 위해 활용됩니다. 

1. 저금리 대출
2. 보증금융
3. 주택금융
4. 소상공인 지원
5. 지역경제 활성화

3. 정책금융상품의 종류

3-1 보금자리론

보금자리론은 주택 소유자가 자신의 주택을 담보로 하여 대출을 받는 제도로 주택 소유자가 노후 생활을 위해 추가적인 자금을 마련하거나 경제적인 어려움을 극복하기 위해 활용할 수 있는 방법 중 하나입니다. 보금자리론은 일반적으로 주택 소유자가 주택을 매각하지 않고도 주택에 대한 소유권을 유지하면서 현금을 얻을 수 있으며 주택 가치의 일정 비율에 해당하는 금액을 대출받을 수 있지만 이 대출은 상환 기간 동안 매월 상환해야 합니다.

3-1-1 장점

1. 주택 소유자는 주택에 대한 소유권을 유지할 수 있습니다.
2. 대출 금액은 주택 가치의 일정 비율에 따라 결정됩니다.
3. 대출액은 주택 소유자가 선택한 상환 방식에 따라 월 상환액으로 분할되어 지불됩니다.
4. 대출 이자율은 일반적으로 다른 대출 상품보다 낮은 경향이 있습니다.

3-1-2 주의사항

1. 대출 금액은 주택 가치에 따라 제한되므로, 주택 소유자가 원하는 금액을 모두 대출받을 수 없을 수도 있습니다.
2. 상환 기간 동안 월 상환액을 지속적으로 납부해야 하므로, 상환 능력을 신중하게 고려해야 합니다.
3. 대출 이자율이 낮은 편이나 대출 상품에 따라 다르므로 여러 금융 기관의 상품을 비교, 선택하는 것이 좋습니다

3-2 적격대출

적격대출을 받기 위해서는 신용 점수 관리, 적정한 소득 수준 유지, 부채 관리 등 신용 거래에 대한 책임적인 태도가 필요하며 대출 신청 전에 여러 금융 기관의 조건과 이자율을 비교하고 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 신용 거래에 대한 신중한 판단과 대출 상환 계획을 세우는 것이 적격대출을 받는 핵심입니다.

 

적격대출은 금융 기관에서 대출 신청자의 신용력과 상환 능력을 평가하여 대출을 승인하는 과정으로 대출 신청자는 일정한 조건을 충족해야 하며, 이를 충족하는 경우에는 적정 이자율과 대출 조건으로 대출이 가능합니다.

1. 신용점수: 신용점수가 높을수록 신용 위험이 낮아지며, 적격대출을 받기에 유리합니다. 
2. 소득 수준: 대출 신청자가 안정적이고 충분한 소득을 가지고 있다면 적격대출을 받기에 유리합니다. 금융 기관은 신청자의 소득을 확인하기 위해 소득 증빙 서류를 요구하기도 합니다.
3. 부채 비율: 대출 신청자의 부채 비율은 현재 부채와 소득 사이의 비율을 의미하며 적격대출 여부에 큰 영향을 미칩니다. 일반적으로 부채 비율이 적정 수준에 있는 경우 적격대출을 받을 수 있습니다.
4. 보증인 및 담보물: 대출 신청자가 추가적으로 보증인을 제시하거나 담보물을 제공할 경우, 대출 신청이 승인될 가능성이 높아집니다. 보증인은 대출금 상환을 보장하고, 담보물은 대출금을 담보로 대출 신청자의 신용력을 보완하는 역할을 합니다.
5. 기타 조건: 대출 신청자의 연령, 고용 상태, 근속 기간 등도 적격대출 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

3-3 안심전환대출

안심전환대출은 기존의 대출 상환 부담을 경감하기 위해 제공되는 주택 대출상품입니다. 안심전환대출을 이용하여 주택 소유자가 현재의 높은 이자율 환경에서 이전에 저렴한 이자율로 대출을 전환할 수 있습니다.

 

안심전환대출을 고려 중이라면 금융 기관과 상담하여 개인의 재정 상황과 목표에 맞는 최적의 대출 전환 방안을 검토하는 것이 좋으며 대출 전환에 따른 비용 및 이익을 정확히 파악하기 위해 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

3-3-1 안심전환대출의 특징

1. 이자율 개선.
2. 상환 기간 연장
3. 추가 자금 지원
4. 간편한 절차

3-3-2 대출 전환 시 고려해야 할 사항

1. 대출 전환에 따른 추가 비용이 발생
2. 장기적으로 이자 지출이 증가할 수도 있음
3. 개별 상황에 따라 대출 전환의 이점이 실질적으로 얼마나 큰지 평가가 필요할 수도 있음

4. 주택담보대출

주택담보대출은 주택을 담보로 하여 대출을 받는 방식으로 택을 담보로 은행이나 금융기관으로부터 일정 금액을 대출받는 것으로 일반적으로 상환 기간이 길고 대출 금액이 큰 특징이 있습니다. 이러한 대출은 보통 주택의 시가 또는 가치에 따라 결정되며, 대출 심사를 위해 신용 평가와 주택 가치 평가가 이루어지며 대출 이자율은 일반적으로 다른 대출 상품에 비해 상대적으로 낮고 상환 기간은 일반적으로 길게 설정됩니다. 

4-1 장점

1. 상대적으로 낮은 이자율
2. 대출 금액이 커 다양한 목적에 활용 가능
3. 긴 상환 기간

4-2 단점

1. 대출 상환 의무
2. 주택 가치 하락이나 상환 능력 저하 등의 상황에 따라 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있음
3. 대출 신청 및 승인 과정이 복잡하고 시간이 필요